Acheter une villa
au Sri Lanka.

Un étranger ne peut généralement pas recevoir la pleine propriété d’un terrain au Sri Lanka. Acheter une villa posée sur son propre terrain n’est donc pas équivalent à acheter une maison en France.

Trois voies sont généralement comparées : acheter directement un lot de condominium éligible, prendre un bail longue durée sur un terrain ou une villa, ou structurer séparément la détention et l’exploitation. Une société sri-lankaise détenue à 50 % ou plus par des étrangers ne contourne pas l’interdiction foncière.

Information générale, pas un avis juridique, fiscal ou financier. Une transaction doit être validée par un avocat/notaire sri-lankais indépendant, un fiscaliste et une banque agréée, à partir du bien et de la structure envisagés.

Le condominium est une exception, pas un synonyme de villa

Depuis l’amendement de 2018, l’exception vise un « condominium parcel » sans l’ancienne condition du quatrième étage. Il faut toutefois vérifier que l’unité est réellement constituée et enregistrée comme condominium et respecter le paiement entrant intégral avant la signature de l’acte.

Le bail protège seulement ce qui est écrit

Un bail de 30, 60 ou 99 ans peut donner une forte visibilité, mais sa valeur dépend du contrat, du titre du bailleur, de l’enregistrement et des clauses de sortie. Il faut prévoir le droit de louer, rénover, céder ou sous-louer, le renouvellement, les assurances et le sort de la construction.

Pas simplement pour « acheter le terrain ». Une société sri-lankaise avec 50 % ou plus de capital étranger entre elle aussi dans le champ des restrictions. Une structure locale minoritairement étrangère exige une analyse réelle de gouvernance, financement et bénéficiaires ; un prête-nom crée un risque majeur et ne doit pas être utilisé comme raccourci.

La société devient pertinente lorsque…

• vous exploitez régulièrement une location ou un hébergement ;
• plusieurs investisseurs doivent détenir des droits clairement définis ;
• vous employez, contractualisez avec des plateformes et engagez des dépenses ;
• vous souhaitez séparer l’actif, l’exploitation et la responsabilité.

Création et obligations

La constitution passe par le Registrar of Companies et son portail eROC : disponibilité du nom, statuts, documents d’incorporation, adresse enregistrée et secrétaire de société. Depuis le 30 mars 2026, les nouvelles sociétés doivent également déclarer leurs bénéficiaires effectifs et la personne autorisée via les formulaires BO1 et BO5. Une société implique ensuite comptabilité, déclarations fiscales, annual return et conformité continue.

Au-delà du prix affiché

Prévoyez honoraires juridiques et notariaux, recherches et copies, surveyor, droits de timbre, enregistrement, contrôles techniques, éventuels permis, ameublement, remise à niveau et trésorerie de fonctionnement.

Droits de timbre du bail

Depuis le 1er avril 2025, l’instrument de bail est soumis au droit de timbre de 20 LKR par tranche de 1 000 LKR du loyer et de la prime agrégés ; pour un bail de plus de vingt ans, le calcul central est plafonné aux vingt premières années. Les droits sur un transfert immobilier relèvent aussi des règles provinciales : faites chiffrer le cas précis avant signature.

Revenus et plus-value

Pour l’année fiscale 2025/2026, l’Inland Revenue Department affiche notamment un taux standard de 30 % pour les sociétés et 30 % sur leurs gains de réalisation d’actifs d’investissement ; pour une personne autre qu’une société, le taux de plus-value indiqué est de 10 %. La résidence fiscale, les conventions, les déductions et l’usage du bien doivent être examinés individuellement.

Compte d’investissement entrant

La Central Bank définit l’Inward Investment Account comme le canal pour les remises entrantes liées aux investissements autorisés et le rapatriement des rendements. Votre banque doit confirmer le circuit avant que vous transfériez un acompte.

Posséder ou louer légalement la villa ne suffit pas pour l’exploiter comme hébergement touristique. La catégorie SLTDA dépend du produit : rented home, bungalow, guest house, boutique villa, homestay ou autre. Les boutique villas doivent compter au minimum cinq chambres ; un homestay répond à une définition spécifique de résidence familiale avec interaction des hôtes.

Pièces souvent demandées selon la catégorie

• business registration et documents de société le cas échéant ;
• plan de construction approuvé ou consentement de l’autorité compétente ;
• autorisation environnementale, protection incendie et assurances ;
• deed, bail ou lettre de consentement du propriétaire ;
• inspection, licence et renouvellement annuel.

Avant de promettre une rentabilité, vérifiez la catégorie possible, le nombre de chambres autorisé, l’usage du bâtiment et le coût de la mise en conformité.

• Identité, capacité et accord de tous les propriétaires ou ayants droit.
• Recherche officielle au Land Registry et copies certifiées de la chaîne des actes.
• Hypothèques, saisies, caveats, servitudes, litiges et droits de passage.
• Survey plan récent, bornes visibles, superficie et accès légal à la route.
• Plans approuvés, permis de construire et conformité du bâtiment existant.
• Consultation Coastal Conservation pour tout bien proche du littoral.
• Eau, puits, électricité, assainissement, drainage, inondation et humidité.
• Termites, toiture, structure, piscine, murs de soutènement et installations.
• Droit de louer, sous-louer, rénover, céder et transmettre dans le bail.
• Sort des travaux, indemnisation, renouvellement et résolution anticipée.
• Circuit bancaire, preuves de fonds et capacité future de rapatriement.
• Catégorie SLTDA et autorisations nécessaires à l’exploitation prévue.
• Budget fiscal, assurances, personnel, maintenance et réserve imprévus.
• Conditions suspensives écrites avant tout acompte non remboursable.